读懂美国租房协议的重要性

　　去美国访学或者做博士后研究的学者们，因为在美时间不长，所以多数人都选择了租房。知识人网小编特别提醒准备赴美或者已经在国外的学者们，一定要重视并读懂租房协议，否则行走在被驱逐的边缘，自己却浑然不知。

　　1、在美国签订租房协议以前，如果对租房协议中有不明白的地方一定要问清楚，而且要让双方的责任和义务在协议中以文字的形式明确表现出来，而且在签订租房协议前应该认真检查房屋和室内设备是否完好。如果发现问题要及时要求房东修理，而且要在租房协议上登记并签字备注。此外，在租住期间，如果房屋内的设施出现损害，是由谁来负责修理，维修时间和程序，费用支付方式，合同中一定要注明，避免房东维修时拖拉，影响日常生活。因为合同一旦签字后就会产生法律效力，如果违约就会被起诉，而且会影响个人的信誉。

　　2、房租所含费用。在美国租房除了需要签订租房协议以外，还要关注合同中谁负责缴纳水电费、垃圾费、网络、天然气等，多数房子的租金中已经包括了房产的水费和垃圾费，但是在居住期间产生的电费和天然气费则需要租房者自己支付。这一点最好也让房东以文字的形式写在租房协议中。

　　3、如果在美国租住的房产是楼房，那一定要注意平时的行为，不能在屋中产生过大的噪音等动静。如果产生过多的噪音，邻居就会报警，这时房东就会提前解除合同，还有可能扣除掉租房时交纳的保证金。

　　4、对于中国房客来说，特别需要留意关于可容留访客过夜最长期限的条款，以免因家人前来探亲，居住时间超过时限被房东罚款或扣掉押金。此外，可询问一下能否在院子、阳台等户外区域晾衣服，因为美国许多城市认为在户外晾衣服有碍小区观瞻而被禁止。

　　5、房租押金。押金通常情况下为一个月的房租，许多房东签合同时要求房客先支付一个月的房租作为抵押金(Security Deposit)。对刚来美国的学者来说，由于缺乏信用记录，通常需要支付额外的押金。一定要看清楚合同中规定缴纳多少押金，以及押金退还的时间和方式。

　　6、落实书面合同。为了防止在日后与房东之间发生矛盾纠纷，建议大家要求房东将所有的协议，以及所存在争议性的问题，都以单独条款的书面形式，逐一罗列并注明在合同中，不要相信“口头承诺”，它是不具备任何法律效应的。还可以要求房东就单独条款以书面形式列入合同签字。

　　如果对租房协议了解不够深入的话，就有可能面临被驱逐或者惹上官司的风险。之前曾有过报道：一位到波士顿的访问学者被房东驱逐了！在此之前，房东在没有任何提醒警告的情况下，直接请律师发来《驱逐函》：你违反了房屋租赁协议第29条，在没有得到房东书面许可下，你在房屋里安放了洗衣机，你的租赁协议将被终止，请你在7天内搬离本公寓。

　　家里安放洗衣机都会被驱逐？对于我们中国人而言，这简直太荒谬。但，抱怨已经毫无意义，第29条是什么内容呢：

　　大概的意思就是如果出租人是信托人/组织或者合伙企业/机构，这些机构的个人是不负因为这个租房合同而产生的任何法律责任的，这里压根没有提到洗衣机！这位访问学者阅读租赁协议全文后，坚定认为协议里没有对洗衣机安装做出规定。于是，他们全家非常气愤，当然还有忧心忡忡，因为他们面临的问题相当严峻：

　　1、七天内搬还是不搬？一月的波士顿是租房淡季，想找到合适的房子非常困难，加上美国的租赁流程办理很长、很繁琐，即使立刻找到房子，这么短的时间连手续都办不完。还有，孩子学校也要转到新的地址。这意味着：这个任务不可能完成。

　　　2、如果不搬，律师的驱逐函里写得十分清楚：房东的律师会诉诸法庭，请求执行强制驱逐。你可能会说：法院也不一定就判驱逐呀？其一，对方请的是美国本土代理律师，他们对审判结果早就了然于胸。其二，一旦诉诸到法庭，这位访问学者就必须请律师出庭。以绝大部分中国访问学者的英文水平，应付日常还可以，想在法庭上对付美国律师，几乎是自取灭亡。而请律师的一大笔开销恐怕比他现在搬离代价还大得多。其三，一旦官司失败，这位访问学者将会永远记录在美国的“黑名单”上，以后出入境、租房都会受到极大的影响，甚至直接被拒绝，那他的访问学者之梦将被无情地终止。

　　最后这位学者请教了律师朋友，建议：

　　1、仔细看协议，一定某一条款对洗衣机安装做了规定；

　　2、协商解决，哪怕是多给房东赔偿款，一定要和平解决；

　　3、上法庭，无论官司胜负，对这位访问学者而言就是失败；

　　4、对方律师诉诸法律，法院在判决过程中，还有大约两个月的缓冲，但这时候法律程序已经启动。

　　经律师提醒，这位学者再仔细看过租房协议后，发现在第5条里有明确规定：未经房东事先书面同意，不得安装洗衣机、空调、空间加热器、干衣机、电视或其他天线或其他类似设备。

　　接下来如何解决呢，律师朋友又进一步建议：

　　1、尽快写邮件和打电话给房东，请求原谅，承诺撤掉洗衣机，甚至可以做出赔偿。2、不要上门去理论，甚至是友好的解释都不可以。因为房东没有自己出面，直接发来律师函，意味着他不想找你谈。如果你上门去解释，会被认为是胁迫。

　　于是，这位访问学者一家开始了最艰难的和平谈判，他们给房东写邮件，却石沉大海。七天期限临近，大家几近绝望的时候，他们终于打通了房东的电话，于是各种道歉，各种对不起，各种不知道，各种再也不犯。最终房东原谅他们了，让他们好好看合同，撤掉洗衣机。

　　所以在美国租房的访问学者及博士后们，拿出你的合同，再认真地看一遍。你也许行走在被驱逐的边缘，自己却浑然不知。对于即将出国的学者们，更要注意国外的这些法律及规则，避免给自己惹上麻烦。

　　当然，法律之外有人情，美国人也不例外。你的亲人远道来看你，一般老美也不会那么无情。在美国，你和房东难得一见，因为他们一般会全权委托给管理公司负责打理。你的邻居才是你每天“抬头不见低头见”的“老熟人”，当然，你最大的麻烦也可能会来自他们。所以，你要：和房东特别是和邻居和睦相处，且处之有道。见面微笑问候，聊聊天、送送小礼品，都可以温暖到邻居们，相处好了，你家多住人了、日常生活中制造噪音了等等，他们都会理解与宽容。