美国博士后期间的买房经历

　　在美国做博士后期间，用买房代替租房，是否可行？知识人网小编推荐本篇文章，供大家参考。

　　一买房的原因

　　2017年我们来到美国，太太在一所大学里做博士后，收入相对微薄。我在拿到“工卡”前，没有工作资格。所以在缴纳了几个月高昂的房租之后，我们计划在美国买个房子。美国的租房价格非常高，像底特律这种破产不久的城市，一个很普通的两室一厅，空空荡荡，连张床都没有，一个月的房租也超过一千美元。而去周边买套房子倒是不贵，一两万、两三万美元都能买套房（当然也有两三百万的）。我们在这里交两三年的房租，足以买一套房子了。

　　二美国房子的分类

　　因为买房子是大笔投资，为谨慎起见，我们做了不少实地考察，对美国的房屋类型有所了解，现介绍如下：

　　1、Co-op（共同产权公寓）

　　当时看了几套房源，其中一套是美国留学的朋友住过的，一室一厅，70平方米左右，配备公共地下室（主要是放公用的洗衣机、烘干机等公共设备，也可以放一些个人不常用的物品）和一个私家车位。他几年前买下这套房子的时候是1.9万美元，当时他准备卖出的价格是2.3万美元。这个房价折合人民币10多万元，别说在国内北上广买不到一个厕所，就在一般县城现在也买不到房子。

　　朋友的这种房子叫作Co-op(共同产权公寓)，一般是整栋楼就一个产权拥有者，你买了这里的一套公寓，其实只是买了这套公寓的使用权，仅享有独占这套公寓居住空间的权利，没有产权，更谈不上对公寓下面土地的所有权。这也是这种房子为什么这么便宜的主要原因。它的权属情况有点儿类似于中国农村的耕地，农民只有使用权，没有所有权。不同的是，中国的耕地有30年的时间限制，而它是长期的。因为没有产权，所以Co-op业主对房子的改造、出租、卖出都受到公寓管理部门的约束，不能按照自己意志完全自由地操作。

　　我们最终没有买这套房子，直接的原因就是公寓管理部门不同意。卖方朋友在和我们谈好交易条件后，将交易申请报到公寓管理部门，公寓管理部门征询公寓全体住户的意见，有一户独居的老太太表示她讨厌小孩子的吵闹，不接受有小孩的邻居，对此，卖方朋友也很无奈，我们也只能作罢。

　　2、Condo（公寓）

　　我们还看过另一套房子，结构大小与Co-op差不多，房价是4.2万美元。为什么差不多的房子价格相差这么大呢？因为这套房子是Condo，一般译作共管式公寓，它与Co-op最主要的区别就是有产权。虽然也同样有公寓管理部门进行管理，有时候也受到一定的限制，但产权在手，操作自由度要大很多，因而房子的价格相对也会贵很多。1-2房的公寓深受我们这种经济上不宽裕的博士后喜爱。

　　3、Townhouse（联排别墅）

　　4、Single Family House（别墅）

　　5、Mobile home（移动房屋）

　　美国还有一类房子，叫作Mobile home(移动房屋)，就是那种可以用车拖着走的房子，一般在工厂里像普通工业品一样制造出来，拖回去收拾一下就可以住了。如果频繁搬家，这种房子很方便。当然，为了放置Mobile home，你还需要购买或租赁一块土地。美国有专门的Mobile home社区，不是所有地方都可以允许安放Mobile home的。Mobile home对中国人来说是个稀罕物，但在美国却有高达2200万人住着这样的房子。它的最大优点除了搬运方便之外就是便宜。Mobile home的市场价格一般就几万美元，十几万美元就可以买到很高端的了。下图第一个Mobile home的市场价目前是2.3万美元，第二个的价格大概是6万美元左右。

　　2016年2月6日，中共中央、国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），其中提出了“大力推广装配式建筑”，“实现建筑部品部件工厂化生产”，“鼓励建筑企业装配式施工，现场装配”，看来中国也要逐步走上在工厂里建房子的道路了。

　　6、Apartment（出租公寓）

　　在美国最常见的用于出租的房子是Apartment（出租公寓），构造上跟Condo一样，产权属于单一主体，仅用作出租。

　　从以上介绍可以看出，美国人的房屋选择类型是比较多的。从白领的角度来说，虽然买大House需要奋斗的时间比较长一些，但是先买个Condo、Co-op或Townhouse还是比较容易的。

　　三美国住房的其它特点

　　（一）美国的房子以木质结构居多，不论是House、Townhouse，还是Condo、Apartment，一般除了外墙用砖之外，里面的墙壁、地板都是木质的。究其原因：

　　1、材料便宜、环保。木材在美国算是最便宜的建筑材料,不管外墙还是内部装修,用木头的价格都是便宜很多的。美国大部份的平民住宅几乎都是用木头建造的,但比较豪华的房子还是用石头或砖建的。

　　2、美国人工贵。工业化生产木料,到你家只要直接组装起来就可以了。说白了还是为了建造成本低,因为3层楼的房子对结构没什么要求的,所以就用木头就可以了。美国大部分的房子都是预制木结构拼装的,木结构抗震好,采用预制板体系工期短,造价便宜.并且有些房子结构拆除后还可以重新利用,符合环保和可持续发展的理念。

　　3、水泥混凝土结构的房子施工周期长,技术相对复杂,算上人工的话,房子造价就太高了。美国木质房子的施工技术非常成熟,房屋质量（隔音、隔热、防水等）甚至比国内水泥混凝土房屋的质量还要好,国内现在有的一线城市也开始引进美国和加拿大甚至北欧的木质房屋技术来建造小别墅,卖的不是一般的贵。

　　4、在美国人看来,钢筋混凝土结构或砖石结构的建筑物不仅成本高昂,而且拆除和建筑废料处理都很麻烦,环保成本也极高。

　　5、美国人比较喜欢迁徙,一栋房子不会住太久,也没有一辈子的打算,那些富豪的豪宅都是要传承的,自然质量好。还有一点就是，他们跟中国不一样，不需要高楼大厦，一般家居，二层楼够了。木材结构强度够了。

　　6、经济因素：房产的价值=地价+建筑成本,房产价值中,如果地价占主要部分,建高层就划算,如果地价便宜,建低层建筑经济上就合理.像在美国,如果你要起高层,按建筑标准规范要求,基础处理,结构要求,抗震等级要求,消防要求等等,都要摊入建筑成本,只有在城市中心地带,地价很贵的条件下起高层在经济上才是合理的。而离市中心较远的地方地价便宜,买一座二层楼带院子和市中心挤公寓也贵不了多少。

　　7、美国绿化好,木头多.美国的国土面积很大,树木太多,不利用就是浪费。

　　（二）美国的房子最让人喜爱的是它的设计感。不似中国房子都建得四四方方，看上去有如鸟笼，美国的大多数房子都很重视房子结构的设计和房子外墙的装饰。一套房子看上去就像一件艺术品，让人一眼望去就觉得心情愉悦。房子作为一般人最重要的固定资产，其设计感能够起到陶冶人情操的作用，人的艺术品位和文化格局犹如“久在芝兰之室”一般于不知不觉中得到提高。

　　（三）美国的房子很少有中国小区那样的围墙，一般都是顺街区建设，按社区划分。而且住宅区就是住宅区，一般不允许建商业设施，打瓶酱油都需要去到几英里、十几英里远的商业区去买，不会出现像中国的“村子”里有个小卖部的情况。上文中央和国务院的《意见》里也有这样的表述：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。去围墙，中国也要和美国“接轨”了。

　　4、美国人在房子选择方面，与中国人相比有一个完全不同的特点，那就是对于房子所在社区治安的考虑。这在中国基本很少被买房者考虑，大家考虑更多的是房子是否附带优质学位、房子所在小区附近是否有地铁站等。

图示：纽约安全地图

　　这是中美两国的现实差异造成的。中国的治安是全世界最好的，至少是之一，人们已经对其习以为常，所以也就如生来可以呼吸的空气，被人当作了理所当然的事情。实际上，世界上像中国这么安全的地方并不多。不光中东和非洲的交战区不安全，美国这样的头号世界强国仍然有严重的治安问题。所以同样的房子，同一个城市或同一个地区里，治安好的社区房价比治安差的社区要高得多。为了方便大家了解各个地区的治安情况，美国人专门制作了社会安全地图，人们买房子的时候都要用到。