访问学者博士后美国租房指南

　　一直以来，国外的衣食住行无不是大家关心的话题，特别是租房的问题。知识人网对近年出国的访问学者博士后在美国的租房现状进行回访，从住房类型、租房渠道、租房程序以及租房注意事项等多方面进行整理，提供一些参考信息，希望能对大家有所帮助。

　　一、住房类型

　　美国租赁房屋主要分为公寓（Apartment）、共管公寓（Condo)和独幢屋（Single House）。

　　公寓Apartment

　　■ 常常缩写为Apt，是在大城市最为常见的一种房屋类型。通常整栋楼由统一的房产公司拥有，并进行管理和出租。房型多为两室一厅、Studio（后有介绍）等。公共设施一般较为齐全，比如供暖（heating）和洗衣房（laundry）等。较为高档的公寓还会有健身房（gym）和门卫（doorman）等。Apartment的申请过程通常也最为正规和复杂。

　　■ 优点：安全性较高，外人没有钥匙是无法进入的。管理正规，大多数公寓都有专门的物业公司对整栋楼的设施和卫生清洁进行管理和维护。

　　■ 缺点：房租不菲，通常要求提供银行资金证明/流水单作为信用记录证明。

　　套房Studio

　　■ Studio有时也称作“统仓”，算是Apartment中比较特殊的一种房型，布局比较像酒店套房。通常包括一个卧室区，厨房区，生活区和卫生间。所有的区域除了卫生间外都是连通、没有隔断的。大小一般从12到30平方米不等。

　　■ 优点：实用，性价比高。适合无孩子家庭或单身青年租住。

　　■ 缺点：缺少隐私，如果有朋友来访问或者聚会就比较尴尬。由于厨房没有隔断，并且与卧室直接连通，不适合做油烟大的饭菜。

　　共有式公寓Condo

　　■ 英文全称Condominium。与国内的酒店式公寓类似，房屋产权一般归各房东所有，但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责,公寓所有者按月交纳一定的管理费。房子具备生活起居的基本功能以及必备的家用电器。

　　■ 优点：与房东直接签约，租金和租期的商量余地都较大，信用记录的要求没有Apartment严格。

　　■ 缺点：如果房东人品不好的话，可能会就设备维护、押金返还等问题上，产生不必要的纠纷。

　　别墅House

　　■ 产权一般为私人所有，有单独的车库和车位、前院后院，一般有2至3层（含地下室），室内房间较多，面积较大，生活设施齐全，一般均配备必备的生活起居家用电器、家俱，租户需负责房屋内外环境的日常维护。House几乎不会在人口密集的大城市出现。屋主在拥有House的所有权（包括土地）的同时，也要自己负责物业。比如铲雪，除草和粉刷外墙等。因此如果和屋主搞好关系，比如帮忙除草等，通常可以获得一定的房租减免。

　　■ 优点：价格便宜。House通常没有物业管理费，且房间比较多，适合合租或带孩子的家庭租用。

　　■ 缺点：由于没有固定的物业公司，电器、卫生出了问题，都需要和房东直接交涉维修，比较麻烦。

　　联排别墅Townhouse

　　■ 有时也翻译为镇屋。这种房屋相当于house和apartment的结合。虽然像house一样独门独栋，并且所有权归业主，但是又与apartment类似，通常是在城镇中临街的地方联排建造，有时会有一个很小的花园和车库。

　　二、租房渠道

　　据我们了解，学者们在美国租房主要通过熟人介绍、学校/学生联合会资讯、租房网站这三种主要渠道，所占比例分别是1/4、1/4、1/3，另有1/6的人采取其他途径自己搜寻住房。

　　特别提示

　　在没有熟人或者特别信任的人实地勘察过房子的情况下，一定不要冒冒失失地签下长期租约，因为大城市的房源品质参差不齐，如果违约则会影响您的信用记录。美国看重个人信用，为避免以后不便，故而我们建议先短租，入住后感觉确实满意再考虑长期租赁；如果不满意，则可在短租期间认真考察周边房源，最终确定长租的目标。

　　1.熟人介绍

　　近四分之一的申请者靠熟人介绍确定租房地点，熟人包括教授、实验室同事、朋友、亲戚等。他们作为当地人，往往拥有比较可靠的房源信息，也拥有更多机会。去年就有一位访问学者，通过外方导师的介绍，暂时住进了国际交流教师公寓，不仅环境好，房租也非常便宜。

　　2.学校/学生联合会资讯

　　（1）部分学校的国际中心网页提供租房资源，包括Studio\Apartment\Condo，根据床位及设备不同。不过这些住房往往优先租给学生，如果想要申请，建议提前预约。

　　（2）大学CSSA论坛（中国学生联合会）上会有大学城生活相关的帖子，内容充实，不过难免也会有虚假房源信息，需要多加警惕。

　　（3）学校或当地的访问学者/博士后交流群，群内大多是已经到校或准备出国的学者，可以获得不少有用信息。

　　（4）其他华人社区论坛

　　3.租房网站

　　租房网站是最方便，也是最常用的渠道之一，不过网上的信息真实度需要详细考察。以下为美国常用的租房网站介绍：

　　http://www.zillow.com/

　　这个美国租房网站提供免费的房地产信息，包括房屋出售、历史销售、房屋估价、房地产搜索等。只要打入地址,就可以查出房子过去的售价、现在的价值、以及房屋本身的资料,这个网站非常好用,还有卫星照片,可以让您看到房子本身以及周围地理环境，很有参考价值。

　　http://www.rent.com/

　　Rent.com 是美国最具人气的公寓租赁网站。

　　http://www.craigslist.org

　　Craigslist 是一个免费自由平台，所有信息的发布都是自由和免费的，一般都由个人发布。对于恶意信息的监控，网站主要倚赖客户的反馈。在这里可以找到您所在城市的租房信息而且省下中介费，但是缺点也不少，比如功能简陋、信息凌乱、骗子横行等等。而且大量的房产经纪人伪装成普通用户发布租房信息，让原本就已经非常凌乱的用户更加难以找到自己想要的信息。

　　Airbnb

　　http://zh.airbnb.com/

　　Airbnb是一个旅行房屋租赁社区，用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索房屋租赁信息并完成在线预定程序。Airbnb用户遍布190个国家近34000个城市，发布的房屋租赁信息达到5万条。

　　http://www.apartments.com/

　　内含美国全国公寓搜索，内部和外部的照片，平面图，市容和方向。

　　ApartmentGuide.com

　　http://www.apartmentguide.com/ 公寓出租列表，公寓全国范围指南，寻找室友的信息。

　　4.其他租房渠道

　　（1）房产管理公司

　　房产管理公司（Property Management Company）通常都会有自己的网站，上面可以直接查询当前available的房间、其房型和地点，一般还可以在线提交申请。通常房产管理公司还会有专职的物业管理员（Super）负责帮助住户解决各种物业问题。

　　（2）房地产经纪人

　　房地产经纪人可以提供最多的租房信息，并且带您去看房。不过房地产中介的缺点是，房源通常都是整套出租，另外就是不菲的中介费了，通常为年租金的15%左右。

　　（3）青年旅社

　　青年旅社普遍管理正规，价格公道，可以通过他们的官方网站预订房间。不过值得一提的是，预订房间需要注册该组织会员，需要支付一笔非常便宜的会员费。

　　（4）报纸广告

　　从当地报纸的分类广告中查找，其中比较大一点的报纸还会对房源信息做分类，如分为带装修的和不带装修的。

　　对于没有出过国的人来说，刚刚踏出国门，处于完全陌生的环境，语言交流也存在障碍，虽然可能已经准备好了详尽的攻略，但是面对租房这件事，内心仍然不免感到惴惴不安。对于国人而言，选择住房不仅仅意味着简单的居住环境，更深层来说，租房是在选择临时的“家”，一个能让家人安定下来的地方，所以我们在选择的时候往往会非常慎重。

　　然而其实在美国租房和国内租房类似，虽然有少许步骤不同，但是在租房的流程方面实际大同小异。知识人网老师建议大家明确三个关键点：

　　（1）租房的需求，如几个房间，是否需要独立厨房、卫生间；

　　（2）哪些问题自己无法忍受，如合租的人非常吵闹；

　　（3）不要着急，多看几家，认真比较。

　　三、租房流程

　　（一）选择房源

　　我们可以搜索到大量房源，这时我们需要选择最合适的房子。为什么说是最合适，而不是最满意的呢？不得不说，想要在国外找到满意的房子确实很难，好的房源很可能在租房信息公开的半天之内确定新租户，所以大家一定要从多个角度筛选，如果各个方面均合意，那也要该出手时就出手。以下是选房时所需要考虑的几个方面：

　　1.中介租房/私人房东

　　中介租房：

　　优势：房源丰富、预约看房方便、服务正规、有专人负责物业

　　劣势：较高的中介费、租期不灵活（通常是1年）、申请要求信用记录（刚到美国无法提供）

　　私人房东：

　　优势：租金相对灵活可商榷、能从房东了解附近的概况、手续办理方便快捷（能当天拎包入住）

　　劣势：租房信息的真实性需要验证、遇到不公正租房条款、房屋质量难以评估

　　注意事项：

　　这里不得不提到租房的一些陷阱，例如有些不法分子会假冒房东带客户看房，等和客户相谈甚欢后，提出提前支付押金，等骗取押金后一走了之。故而我们不建议提前支付押金。另一种情况是，房子的租客冒充房东，变身二房东，与租房者签署无效租房协议，进而骗取房租。知识人网老师建议大家，在租房时一定要验证房东的身份，如果是二房东，需要对方提供身份证件，已经原来的租房证明等信息，同时注意签署的协议，保证自身的合法性，避免损失。

　　2.选择房型

　　如果租Apartment（公寓），在租房网站上常常会看到XbYb（X-bedroom Y-bathroom Apartment），即国内的几房几卫，通常有独立厨房。适合多家合租，或家庭独租。

　　Studio（套房）是一个大房间兼作卧室饭厅和厨房，有独立的浴室。美国人做饭少有油烟，所以影响不大，但是国人的菜式往往油烟很大，如果有自己做饭的需求，开放式厨房则不太合适，若与他人合租，也会影响对方。为了避免以后的矛盾，建议提前咨询房东以及合租人的意愿。

　　除此之外，还有空间格局（部分租房网会提供格局图片）、房屋朝向等。

　　3.周边环境

　　很多学者都非常注意租房的周边环境，最直观的地方就是这个地区是否安全。如果常有刑事事件发生，那即使房租便宜，也不适宜居住。其次是与学校/任职机构的距离，有没有直达的公交车/地铁，上下班所需的时长，等等。然后还有公共设施，比如超市，银行，邮局等等，是否齐备？是否有足够的绿化面积？绿化不仅可以给我们每天的生活都带来一点点的愉悦，更是社区环境的指南针。如果有未成年子女协签，那所租的地方属于哪个学期，则直接影响孩子能否申请该学区的院校。

　　这里我们也提供几个网站，方便大家了解租房的环境：

　　Trulia crime map：

　　非常好用的犯罪统计地图。根据地图颜色的不同可以一目了然的了解任何一个地区每年平均的犯罪数量水平。还可以选择只显示某几类犯罪类型的统计数据。

　　Spot crime：

　　只要输入地址就可以将该区域附近的近期犯罪以非常直观的方式显示在地图上。然后点击图标还能看到具体的犯罪描述。

　　Street Advisor：

　　http://www.streetadvisor.com/。一个关于street，neiborhood和city的review网站。随便输入一个街道或者社区又或者城市的名字，就可以快速的得到该地区的优势（比如great for dining out），劣势（not great for parking），以及人口主要构成（singles and professionals）。同时在这个网站上还能看到许多来在网友对该地区的真实评价。

　　Walk Score：

　　http://www.walkscore.com/。一个关于根据步行范围内，餐馆、购物场所、公共交通、安全系数，给城市综合打分的网站。随便输入一个城市或者社区的名字，就可以快速的得到该地区的Walk Score, Transit Score和Bike Score。除此之外，还有很多该地区的Eating, Drinking, Transit, Population，等相关信息以及不少街景图片。

　　Google Map：

　　使用方式和国内的百度地图、高德地图相同，可以轻松了解各个地区的具体交通情况。

　　4.附属资源

　　•房屋是否配备家具；

　　•房租是否包括utility，即水费、电费、网络费、垃圾处理费等，有的小区会收物业费；

　　•有没有停车位；

　　•采暖方式如果是暖气供暖，房租是否包含采暖费（美国东部、东北部的采暖费也是不少的一笔支出）；

　　•是否共用洗衣机和烘干机；

　　•是否共用厨房；

　　•屋子是否可以自主装饰，如贴海报，钉挂历等;

　　•屋主负责哪些物业内容，哪些需要自己解决；

　　•能否养宠物；

　　•屋主有没有特殊要求，如不能室内吸烟，不能在10点后聚会喧闹等等。

　　在面对房东和中介时，大家需要保持镇定，不要表现自己急于租房，否则很难谈下价格，也可能被人看准时间，诱入陷阱。同时也要表现得强势，拿出自己准备的信息，证明自己懂行情，如果对方提出不合理的要求，我们也要据理力争，特别是有关于额外费用，退房退押金的内容，一定要明确在协议中，口头承诺是没有法律效益的，也无法以此维护自己的利益。

　　（二）办理手续，签订协议

　　当和房东或公寓管理方看房后，就房租、水电煤气费、停车费、暖气费、家电家俱维修、租期等内容达成意向的情况下，我们就可以正式签订租房协议了。通常房东或公寓管理方会让您交几十美元的申请费，并填写一份申请表，并提供一些支持文件，例如驾照、护照、社安号、学校offer、DS-2019表等身份证明文件，一般房东会要求1个月的房租作为保证金，等合同到期之后可以退还。如果租房审核严格，则需要提交3个月的信用证明，或流水单，以及薪资证明等材料，证明租户拥有租房的能力。

　　等申请表被房东或公寓管理方批准后，才会正式签订租赁合同。需要提前告知对方您到达的时间，商量好如何交接钥匙，最后当天当面签双方签署租房合同。

　　如果通过中介租房则需要提前预约办理入住手续的时间，有些中介是不提供24小时服务的，如果错过时间，可以选择late check-in服务，会在类似信箱的地方留一个装着新家钥匙的信封，让您先入住，次日早上再去办理手续。

　　（三）缴纳押金、入住检测

　　签署完协议则需要交纳押金。中介租房押金通常是以银行支票的方式支付，某些公寓也接受个人支票（personal check），但大多数情况下不接受信用卡支付。建议在签署合同前，优先和对方确认方便的付款方式。向房东交纳时，则需要注意先前提到的安全事项，并留好交费凭据。

　　拿到钥匙后，房东或公寓方会给您一个检查单，把房子里的所有设施和房屋状况都检查一遍，有问题的要写明，并交给房东或公寓方修理或更换，要求房东或公寓方确保在入住前一切设施正常。

　　如果房东将房屋出租时，还没有解决房屋的部分问题，在签订租赁合同之前，最好请房东提供一份《房屋存在问题确认书》，以免将来为解决这些维修问题出现纷争。另外，建议最好是用相机、录相机将房子入住前的状况或有问题的设施/地方拍照留存作为证据，避免退租时，房东以房屋家具损伤作为扣除押金的借口。

　　知识人网老师也提醒各位租户注意爱护房屋设施，注意维持清洁，因为如果房子有较严重的损伤或变得非常难以清理，房东有权通过法律手段要求租户额外赔偿损失（包括精神损失）。

　　办完所有租房手续，大家一定也已经精疲力尽了，但是为了以后更好的生活环境，我们相信这一切的努力都是值得的。