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读懂美国租房协议的重要性
文章来源:知识人网整理       更新时间:2021年04月07日

  去美国访学或者做博士后研究的学者们,因为在美时间不长,所以多数人都选择了租房。知识人网小编特别提醒准备赴美或者已经在国外的学者们,一定要重视并读懂租房协议,否则行走在被驱逐的边缘,自己却浑然不知。

  1、在美国签订租房协议以前,如果对租房协议中有不明白的地方一定要问清楚,而且要让双方的责任和义务在协议中以文字的形式明确表现出来,而且在签订租房协议前应该认真检查房屋和室内设备是否完好。如果发现问题要及时要求房东修理,而且要在租房协议上登记并签字备注。此外,在租住期间,如果房屋内的设施出现损害,是由谁来负责修理,维修时间和程序,费用支付方式,合同中一定要注明,避免房东维修时拖拉,影响日常生活。因为合同一旦签字后就会产生法律效力,如果违约就会被起诉,而且会影响个人的信誉。

  2、房租所含费用。在美国租房除了需要签订租房协议以外,还要关注合同中谁负责缴纳水电费、垃圾费、网络、天然气等,多数房子的租金中已经包括了房产的水费和垃圾费,但是在居住期间产生的电费和天然气费则需要租房者自己支付。这一点最好也让房东以文字的形式写在租房协议中。

  3、如果在美国租住的房产是楼房,那一定要注意平时的行为,不能在屋中产生过大的噪音等动静。如果产生过多的噪音,邻居就会报警,这时房东就会提前解除合同,还有可能扣除掉租房时交纳的保证金。

  4、对于中国房客来说,特别需要留意关于可容留访客过夜最长期限的条款,以免因家人前来探亲,居住时间超过时限被房东罚款或扣掉押金。此外,可询问一下能否在院子、阳台等户外区域晾衣服,因为美国许多城市认为在户外晾衣服有碍小区观瞻而被禁止。

  5、房租押金。押金通常情况下为一个月的房租,许多房东签合同时要求房客先支付一个月的房租作为抵押金(Security Deposit)。对刚来美国的学者来说,由于缺乏信用记录,通常需要支付额外的押金。一定要看清楚合同中规定缴纳多少押金,以及押金退还的时间和方式。

  6、落实书面合同。为了防止在日后与房东之间发生矛盾纠纷,建议大家要求房东将所有的协议,以及所存在争议性的问题,都以单独条款的书面形式,逐一罗列并注明在合同中,不要相信“口头承诺”,它是不具备任何法律效应的。还可以要求房东就单独条款以书面形式列入合同签字。

  如果对租房协议了解不够深入的话,就有可能面临被驱逐或者惹上官司的风险。之前曾有过报道:一位到波士顿的访问学者被房东驱逐了!在此之前,房东在没有任何提醒警告的情况下,直接请律师发来《驱逐函》:你违反了房屋租赁协议第29条,在没有得到房东书面许可下,你在房屋里安放了洗衣机,你的租赁协议将被终止,请你在7天内搬离本公寓。

  家里安放洗衣机都会被驱逐?对于我们中国人而言,这简直太荒谬。但,抱怨已经毫无意义,第29条是什么内容呢:

  大概的意思就是如果出租人是信托人/组织或者合伙企业/机构,这些机构的个人是不负因为这个租房合同而产生的任何法律责任的,这里压根没有提到洗衣机!这位访问学者阅读租赁协议全文后,坚定认为协议里没有对洗衣机安装做出规定。于是,他们全家非常气愤,当然还有忧心忡忡,因为他们面临的问题相当严峻:

  1、七天内搬还是不搬?一月的波士顿是租房淡季,想找到合适的房子非常困难,加上美国的租赁流程办理很长、很繁琐,即使立刻找到房子,这么短的时间连手续都办不完。还有,孩子学校也要转到新的地址。这意味着:这个任务不可能完成。

   2、如果不搬,律师的驱逐函里写得十分清楚:房东的律师会诉诸法庭,请求执行强制驱逐。你可能会说:法院也不一定就判驱逐呀?其一,对方请的是美国本土代理律师,他们对审判结果早就了然于胸。其二,一旦诉诸到法庭,这位访问学者就必须请律师出庭。以绝大部分中国访问学者的英文水平,应付日常还可以,想在法庭上对付美国律师,几乎是自取灭亡。而请律师的一大笔开销恐怕比他现在搬离代价还大得多。其三,一旦官司失败,这位访问学者将会永远记录在美国的“黑名单”上,以后出入境、租房都会受到极大的影响,甚至直接被拒绝,那他的访问学者之梦将被无情地终止。

  最后这位学者请教了律师朋友,建议:

  1、仔细看协议,一定某一条款对洗衣机安装做了规定;

  2、协商解决,哪怕是多给房东赔偿款,一定要和平解决;

  3、上法庭,无论官司胜负,对这位访问学者而言就是失败;

  4、对方律师诉诸法律,法院在判决过程中,还有大约两个月的缓冲,但这时候法律程序已经启动。

  经律师提醒,这位学者再仔细看过租房协议后,发现在第5条里有明确规定:未经房东事先书面同意,不得安装洗衣机、空调、空间加热器、干衣机、电视或其他天线或其他类似设备。

  接下来如何解决呢,律师朋友又进一步建议:

  1、尽快写邮件和打电话给房东,请求原谅,承诺撤掉洗衣机,甚至可以做出赔偿。2、不要上门去理论,甚至是友好的解释都不可以。因为房东没有自己出面,直接发来律师函,意味着他不想找你谈。如果你上门去解释,会被认为是胁迫。

  于是,这位访问学者一家开始了最艰难的和平谈判,他们给房东写邮件,却石沉大海。七天期限临近,大家几近绝望的时候,他们终于打通了房东的电话,于是各种道歉,各种对不起,各种不知道,各种再也不犯。最终房东原谅他们了,让他们好好看合同,撤掉洗衣机。

  所以在美国租房的访问学者及博士后们,拿出你的合同,再认真地看一遍。你也许行走在被驱逐的边缘,自己却浑然不知。对于即将出国的学者们,更要注意国外的这些法律及规则,避免给自己惹上麻烦。

  当然,法律之外有人情,美国人也不例外。你的亲人远道来看你,一般老美也不会那么无情。在美国,你和房东难得一见,因为他们一般会全权委托给管理公司负责打理。你的邻居才是你每天“抬头不见低头见”的“老熟人”,当然,你最大的麻烦也可能会来自他们。所以,你要:和房东特别是和邻居和睦相处,且处之有道。见面微笑问候,聊聊天、送送小礼品,都可以温暖到邻居们,相处好了,你家多住人了、日常生活中制造噪音了等等,他们都会理解与宽容。

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